2017年被称为租购并举元年。
业界认为的标志性事件发生在2017年7月，住建部等九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（下称“通知”），提出了培育机构化、规模化住房租赁企业，建设政府住房租赁交易服务平台，增加租赁住房有效供应，创新住房租赁管理和服务体制四项具体措施。此外，住建部选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的人口净流入城市，被不少人简称为“十二城”。
租购并举政策在实际落地中产生了哪些作用？中低收入群体通过租房获得稳定的居住条件是不是变得更容易了？进入租赁行业的企业又怎么看待目前的租赁市场？
租购同权、集体土地入市、REITs破局……
鼓励住房租赁市场发展的文件在2016年便已出现。当年6月，《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（下称“若干意见”）对外发布，提出实行购租并举，培育和发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。
但“若干意见”的真正落实，则是从2017年7月对外发布“通知”以及“十二城”试点开始的。
作为“十二城”之首，广州的跟进动作最为迅速，就在“通知”对外发布前，广州便推出《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》，一度引发舆论对租购同权的关注。随后，南京、武汉、深圳等位列“十二城”之列的城市也纷纷出台地方版本的加快租赁市场政策。而上海和北京两座一线城市虽不在“十二城”之列，但也分别在“通知”之后两个月即2017年9月出台了各自的地方性文件。上海在《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》中还将国企的角色摆到了重要位置，提出要注重发挥国资国企对住房租赁市场的稳定器、压舱石作用。
在众多政策中最为挑动普通人神经的莫过于“租购同权”四个字。
还是广州率先行动。广州先于通知发布的工作方案在具体措施中的条便提出：赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权。具体规定为：具有广州市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女，若其监护人在本市无自有产权住房，以监护人租赁房屋所在地作为居住地且房屋租赁合同经登记备案的，由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校（含政府补贴的民办学校学位）就读。“租房也可以上学”一时引起了舆论广泛讨论。
但“租购同权”在实际操作层面能否落实，一些业内专家尚存疑问。有分析人士表示，实际上租房者本就拥有使用本区域内学区的资格，只是在顺位上排在“房户合一”以及监护人是房主但非户主之后的第三顺位上，“从这个角度看，广州的政策并无新意。”
此后，“租购同权”更是成为一些城市参与“抢人大战”的手段，比如武汉，在2017年10月发布的《市招才局、市公安局关于进一步放宽留汉大学毕业生落户试行政策的通知》中规定：符合落户条件的租房者落户问题的解决办法为“在所在地或借住地的社区公共户落户”。
租金上涨背后：租赁市场也存在结构不合理
现象：房租涨了
在政策频出、利好不断的背景下，过去一年，魔方公寓、蛋壳公寓、自如、新派公寓等规模化住房租赁企业纷纷扩大经营规模。资本与企业不断入局，同时也引发了人们对房租不断上涨的担忧。
据了解，魔方公寓正在尝试推出针对产业园区职工的“蓝领公寓”。“魔方‘蓝领公寓’的模式是to B（面向企业）的，我们不会直接将房子租给个人。”金喆介绍，魔方公寓正在与大型产业园区周边的配套设施进行接触，提供一人至四人间不等的房屋类型，直接与企业签订协议。
而类似于职工宿舍的租赁产品近来也得到了政策的支持。今年6月15日，北京市住建委发布《关于发展租赁型职工集体宿舍的意见（试行）》，要求“蓝领公寓”每个居住房间的人均使用面积不应少于4平方米，且每个居住房间的居住人数不应超过8人。此前，北京对于出租房屋有过“人均居住面积不得低于5平方米，每个房间居住的人数不得超过2人”的要求，一旦超过这个标准就会被认定为“群租”。新规实现了较大突破，同时也在消防安全上做出了严格要求。“我们希望鼓励‘蓝领公寓’发展的政策多多出台，这有利于商业化机构打造更偏刚需，面向中低收入群体的产品。”金喆说。
租赁企业负责人畅谈成本与盈利
短期盈利不现实
租购并举新政推出一年间，虽然房租在上涨，但租赁企业并没有实现盈利。
提到租赁企业的盈利空间，租售比这个数字是绕不开的话题，中国目前极低的租售比被屡次用来佐证中国的租赁行业“无利可图”。
“伴随房屋买卖价格不断上涨，租售比一直是一个难堪的话题。在不重视租赁行业的时代里，大家只是不关注这个数字而已。”王戈宏解释说，目前局部地区的租金上涨其实是“补涨”的过程，“修复”过去不合理的租金水平。“从投资角度来看，不到3%的租售比会使以为目的的租赁物业举步维艰。我认为未来房价高企的地段租金随之高企是十分正常的，比如纽约的曼哈顿就是如此。”
“别看房租涨了不少，其实我们远没到能挣钱的地步。”一位长租公寓企业工作人员说，长租公寓前期投入之大是一般人难以想象的，目前已经上涨的房租根本难以抵消前期成本。
长租公寓若想要盈利，需先过三道关：服务关、规模关和增值关。“如果服务能力不过关，规模的盲目扩张反而是灾难性的，房源越多亏得越大。”而他对“规模关”设置的数字是总数100万间，单体城市20万间。以自如为例，截至目前拥有房源总数60万间，“我们也还在成长之中。”达到100万间后，还有“增值关”要过，到这一关才能谈对租客的社交、郊游以及各种活动等内容能否带来空间。增值关过了才能盈利。按照他的说法，从前期布局到实现盈利，长租公寓是极其漫长的过程，“没有深耕精神就不要做了，也不要在融资后就拿着一麻袋钱去要项目，显得‘我们有钱了’，只有钱是得不到好项目的，要保持冷静，并且做好长期运营的打算，通过长租挣快钱然后迅速抽身离开是不可能的。”
租赁行业的现状：有喜有忧
互联网的流量经营思维成了目前长租公寓品牌针对年轻租客群体的常用打法，即围绕一群租客，从他们在社交、生活方面的需求出发定制各类周边配套服务和衍生产品，如沙龙、郊游、聚会等，提高租客黏性，同时也让他们享受到一定的生活品质。
目前我国对长租公寓的权利保护比较到位，一般签订15到20年的租期，每年租金涨幅都有明确的合同规定，这部分成本从一开始就会被核算，不会影响到企业的经营。金喆介绍，长租公寓的经营是一项专业技能，不是谁都能做的，“‘大房东’如果看到‘二房东’巨大，眼红也没有用，因为不是每个人都懂租赁房屋的精细化运营，我们是靠专业能力获取的。”
但不少业内人士还是看好长租公寓的未来。有工作人员解释，从宏观角度看，我国城市化进程进入第二阶段，人口从中小城市进一步向大城市聚集，超大城市人口增长速度放缓，但500万～800万人规模的城市会得到快速发展机会，也就是说在一线城市人口流动速度放缓的同时，二线城市的人口数量将快速增长。他认为，2020年和2030年，中国流动人口将分别达到2.82亿人和3.27亿人，这些都是长租公寓的目标人群，“未来租赁人口的增长是十分确定的。”
临沂特价租房2018-06-27 13:38:43
