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房地产,你的未来究竟在哪?

临沂地产那些事儿 2017-08-08 15:02:47

       2017年已经进入到8月份,经历了2016年和2017年的市场疯狂之后,市场也经历了些许的变化。我相信进入2017年下半年之后,我们临沂本地的很多项目已经有了明显的察觉。尤其是北城新区的项目,营销人员可以对比最近的来电和来访数量与上半年数量的的差距,恐怕心里开始犯嘀咕了。这个时候,购房群体开始盘算了,房地产的走势到底如何。7月份横空出世的“租售同权”的政策出台和部分区域的试点,让购房者增加了迟疑地心态。上半年呼喊着买房子的人,有的人退房子了吧;还没有买房子的人,举棋不定了吧。当然,客户量下降有更重要的原因是积累的量在2017年上半年得到了释放。

      我相信,临沂的很多项目都遇到了这样的疑问?到底房地产何去何从呢?

       我在这篇文章里,并不想得出什么结论,我只想把2017年国家的地产政策做一个梳理,尤其是租售同权我也要做一个剖析。

 从数据和政策说起

成交数据

       诸位恕我自己能力有限,遍查不了2017年市场成交情况,只好“拿来主义”,将中国指数研究院2017年1月-7月成交数据呈现给大家。

       根据中国指数研究院对30个重点城市监测数据来看:

       2017年上半年有17个城市成交面积同比下降,其中一线城市北上广深全线下滑,整体降幅为34%;二线16个城市中,10个城市呈成交面积呈下降趋势,整体降幅为21%;三线城市的10个城市中,有4个城市出现下滑,整体增幅为12%。

      7月楼市成交同环比均下降。CREIS中指数据显示,2017年7月监测的主要城市成交面积环比下降8.69%,近六成城市环比下滑,同比亦下降26.15%。进入7月,调控政策持续从严,代表城市楼市成交普遍回落,楼市整体成交同环比均降,各级城市均出现不同程度下降。

   从上面的数据很直观的看以看出来,2017年1-7月份,的住宅市场成交量均呈现出不同程度的下滑。直白的说,整个房地产市场,受到国家严厉调控政策的影响的比较大,政策收紧之后,整个房地产市场也跟随下降。

        那么到底进入2017年之后我国的房地产市场政策是什么走向呢?这种走向趋势,对地产市场的发展的影响又如何呢?请向下看!

17年地产政策

      在正式的介绍国家2017年1-7月份国家政策演变过程之前,我想再次从博弈论的角度简单的说一下中央政府和地方政府的关系(后续我会专门拿出一期写中央集权和地方治理的博弈关系)。其实从建国开始我国的中央政府和地方政府存在着利益博弈关系,其中将中央与地方的关系加剧的一个事件就是“94分税”改革,该次改革之后,中央政府成功的拿回来财政权,但是也给地方政府留下了财政压力的隐患。也是这样的背景下,地方政府为了寻找财政来源,选择了卖地,这就是我们地产火爆的开始,也是房价飙升的开始。地方政府通过卖地找到了甜头,后面二十多年就是地价飙升的历史,也是地产的发展史。其实,回想起来,是一个很无奈的逻辑:中央政府把地方政府的原来的钱拿走了大部分,然后地方政府转向了么卖地,地产成为支柱,而且出现了很多后遗症;中央政府又开始调控地产。我相信面对这样反复割肉的的情况,地方不会痛快地执行的,毕竟涉及到地方的发展和利益体系。所以对于中央的地产政策,很多时候地方也有规避的行为,除非不得不执行。

          频繁出现的地王,正是地方为求生存和发展,与开发商合谋上演的一场大戏。的地王都是一个逻辑,去年九月份的北城新区地王也无出其右,虽然地王的项目价格并没有想象的那么高。这里我还想延伸一点,就是开发商的长远眼光问题,其实这一点和我前面写的引狼入室是一个道理:地价的攀升,并不是市场这只手的结果,而是开发商与政府共同作用的结果。地价上去了,政府赚足了,腰包鼓了;开发商自己至少在预期范围内是可以促成高i房价,利润(利润量,不以利润率计算)也会相对会高一些。但是开发商没有预估一个不可控因素,那就是促成了过热的市场,也面临国家强有力的调控。调控的结果我想我们大家都很清楚,价格调控下来难,但是一定会让你卖不动。用一个不是十分确切话说,搬起来石头砸了自己的脚。

1.中央和地方博弈政策逻辑

       如今的中央房地产的政策正是在这种关系下开始的。对于2017年的房地产市场政策来说,可以粗略的表达为:在强调坚持住房居住属性背景下,地方调控政策差异化明显,热点城市政策不断收紧,限购限贷力度及各项监管措施频频加码,开启“限售”模式且范围不断扩大,同步加强房地产金融监管,着力抑制投资投机性需求,力求建立长效地产机制。其实,长远来看,中央政府并不想釜底抽薪,而是找一个平衡点,所以选择了长远的地产机制。近期的地产调控政策也是针对市场过热的,国家需要防范和化解风险。从2016年开始,为何出现了一波地产热呢?一方面是因为中国人根深蒂固的置业理念,有钱就要置业,因为“有钱买田置地”的农耕文化理念深入人心;另外就是国家针对库存压力的情况,实施了调控政策,当然这种调控很有效,我们大众成功的被引导涌入地产市场买房子;第三是,外汇大量的外流,国人对货币的保值性产生了怀疑,而地产恰好正值火热,所以投资客涌入了地产市场。外汇的事情看起来离我们很远,但是确实深刻影响我们的判断。外汇外流,只看看近期王健林的2500亿就知道了,外汇大量外流的原因我想我不用多做解释,看看王健林都去猜猜吧。我们反观我们临沂今年的市场,尤其是北城新区新开楼盘项目,投资客的数量我没法估计,但是不是少数。“炒房”加剧了临沂市场的火热和疯狂。国家并不是傻子,部分区域市场卖的这么疯狂,价格飙升的这么快,长此以往,国家怎么办!于是,国家开始调控。国家调控的方向比较明晰,库存大的时候减少土地供应;去化迅速,价格飙升的时候,多供应地。临沂的供地就是符合这个逻辑的。但是多供应地对房价的限制作用不是根本的,因为房价的根在地价上(这一点后面展开说)。

2.政策解读

      本次调控主要是稳定房地产市场发展,这是中央政府定的调子。着眼于长效机制,更坚持政策连续性,金融货币政策趋向于稳健,“稳健中性的货币政策”和“宏观审慎管理,防控金融风险”是央行下一步经济政策中的两个着力点。实质上,这个金融政策在供需两端都进行了限制,但是主要还是在供应端的调控多一些。央行的决策是房地产市场出现局部泡沫风险,新增信贷资源过于集中投放于房地产领域,所以国家在供应端出的钱少了,给客户贷款也收紧了。那一定会问,地方可以私募资金。那很不幸,国家早就想到了这一点,已经出台政策监控私募资金流向地产。可以说,国家为了维稳定,把手伸向了地产,金融货币政策同时出,长效机制势必前行。

     在中央基本基调定下之后,地方政府开始方因城施策,调控政策分化明显 。一二线城市仍旧是调控的重灾区,三线城市中的重点城市也成为调控的重要对象(临沂就是其中之一)。从整体来看,调控的手段从“限购”和”限贷“,发展成追加了”限售“的政策。不同的城市具体的政策不尽相同,但是大致都会涉及到户籍,社保年限,学历,购房数量,首付比例等等。而限售政策严格程度不尽相同,我们临沂是证过二才可以出售;保定主城区出台目前最为严厉的限售政策,与其它城市不同的是,除限取得产权证满 2 年方可买卖外,保定还新提出对通过“限房价、竞地价,限地价、竞房价”“双限双竞”模式取得土地后开发建设的商品住房,自取得《不动产权证书》(《房屋所有权证》)未满 10 年的,不得买卖。另外,我们临沂主要是通过限价及预售监管等方式对地产进行调控的。

     除此之外,国家也出台了棚户区改造、新型城镇化建设、租售同权等方式以对目前火热的市场进行调控,促进地产市场稳健发展。

3.临沂的影响如何?

       正如前面所说,临沂属于调控的重灾区。不用多说大家都知道,上半年临沂地产市场的疯狂。出台的一房一价,预售监管等政策,对于开发商来说,某种程度限制了开发商的开发节奏。但是地方开发商自己也有自己的应对策略。但是从可以预期的范围内,从我的角度而言,下半年的调控只会加码,不会削弱,至于会不会提高贷款利率和提高首付比例目前不得而知。但是一旦更严厉的政策出台,地方政府如果只有执行的份,那么恐怕上半年的火热态势恐怕不再了。同时我们临沂15年积累的客户已经消耗的差不多了,而下半年和明年北城二期集中放的量火上浇油,北城很可能进入火拼时代。

地产大趋势如何?

       这段时间,不少朋友问我地产到底走势如何?几个同行朋友也在讨论这个问题。在中国指数研究院的分析是比较保守的,无非是房地产进入平稳发展的理性阶段。可能我更悲观一些,我觉的未来几年伴随国家去地产杠杆化渐进式改革,地产去中心的趋势不可避免,地产为中心的时代即将终结。

我从孙立平先生的文章里摘录了部分数据以佐证这种判断:

     迄今为止,中国城镇居民的人均住房面积已经由1978年的6.7平米提高到现在的30多平米,城镇户均住房达到1.1套(尽管分布很不平均)。这两个指标都已达到发达国家的水平。也就是说,如果不考虑城市化的因素,不考虑农民进城的因素,这些房子已经足够城市居民住了。当然,我不否认结构性问题的存在。

    另外一个就是库存。按照有的学者的研究,现在在售、在建、已批的建筑面积已达132亿平方米(另一说为63亿平米)。按人均30平米计,广义库存的住房足够4亿人居住。按人均20平米计算,广义库存的住房足够6.5亿人居住。按照现在中国人口变动的趋势,可以说,如果把已经批出的地也算上(那是迟早也会盖成房子的),我们已经把下几代人的房子都给盖完了。

    有人说,不对吧,中国还有那么多年轻人需要买房子呢,怎么能说以房子为中心的时代快要结束了?据澳大利亚《卫报》报道,汇丰银行的一项调查发现,80、90后平均住房拥有率为40%,中国以70%的比率位列。墨西哥、法国位列二三名分别为46%和41%,马来西亚和美国排名并列第四为35%,加拿大排名第六为34%,英国排名第七为31%,澳大利亚排名倒数第二为28%,阿联酋位居末位为26%。

       地产为中心的时代结束,并不是房地产市场崩溃了。我记得马云说,未来的房子就像大葱一样便宜,我觉得这种说法非常不负责任,十分的拍脑袋。我的这种判断根本的原因在于,以我国的现状,未来仍有大量的购房需求存在,并不可能像当年日本的泡沫经济一样分崩离析。首先,我们国家的发展虽然很快,但是城乡差距依旧存在,城乡差距意味着我们有很大的可能性进行城市化。城市化不可避免的带来两个群体进入城市或县城,一个是务工人员,二是大学生毕业群体。对于一二线城市而言,可预见的范围内人口还是净流入的,所以刚需的客群需求始终会进行释放。其次是改善型需求的释放。目前我国的居民住房自有率不低,时间久了自然会更新住房;同时,二胎政策的释放,大部分的民众会为此再买房子。

      地产的大趋势与国家渐进式改革息息相关,至少我的判断是上面所讲的,但是细节的内容就会意外性很多,因为这涉及到各方面的,多元化的因素。但是不管如何,未来的一年国家对地产的调控是持续收紧的;长远来看地产为中心的时代即将过去!

租售同权

       近期,各大媒体和政策研究机构都在大肆渲染“租售同权”这个爆炸式的政策,我看过不少的文章,其中很多人对租售同权抱着十分大的希望,似乎这是刺痛高房价和地产泡沫的神器。于我而言,我觉得这种判断有点过于乐观了,因为正如前面我说的国家改革是一个渐进式的改革,同时更是一个试错的过程。这个政策到底国家目的何意,并不能像面上那样直接定论,它依然涉及到多面的利益。

    我先还原一下租售同权政策的本来面目吧。

庐山面目

     前面在讲政策时候,我带过一笔。租售同权这一政策,是国家调控房地产组合拳中的新的一环。它的位置就在这里,莫要妖魔化这个政策。

       其实“租售同权”这个词并不能概括目前国家的这个新政策,这个新政策在国家长效机制中一直在酝酿,它和之前的廉租房、公租房等等有千丝万缕的关系。中国指数研究院将我国的租赁市场划分为四个阶段:租赁市场基本空白期、开始出现、粗放发展期、加快培育期。目前我国处于第四个阶段,“然而前期的三个发展阶段并未形成住房租赁市场专门性、系统性的法律框架以及框架之下的相关细则和标准,此次政策出台是从中央高层表态到地方实质性跟进都表明前期的管理制度缺位正在被强力弥补“。(研究院政策原话,我复制过来)

1、国家层面政策

        7 月 20 日,住房城乡建设部、国家发展改革委等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快

发展住房租赁市场的通知》,主要为解决应对当前一些人口流入的大中城市住房租赁市场需求旺盛,租赁住房市场的发展,将促进房地产市场健康发展。具体来看这次政策的主要内容:

2、地方试点状况

      国家政策新的租赁政策出台之后,广州、上海、佛山相继出台地方政策,这意味着新的租赁政策进入试点阶段。

 广州:7月10日广州首先抛出”租赁16条“,其中涉及到商改租、入学、税收、水电等多方面,方案提出“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。”让承租人特别是非本地户籍承租人,与本地户籍居民一样,享有均等化公共服务。这就是喊出”租售同权的出处。另外也针对城中村做了一些租赁政策的尝试,目的也是建立一个综合性的稳定的市场机制。

    上海:租售并举的住房体系:7 月 7 日《上海市住房发展“十三五”规划》出台,为了缓解常住人口青年群体和各类人才的居住问题,规划提出完善购租并举的住房体系。

     佛山:九项政策:实施方案主要分为培育机构化、规模化住房租赁企业、建设交易服务平台、探索增加租赁住房供应途径、创新住房租赁管理和服务体制、规范城中村住房租赁、提供金融支

持等九部分。 

此外,部分城市也出现了自持地块,自持地块的价格比周边低很多。

                    「政策隐忧

        按照官方媒体及专业研究机构的判断,国家的这一租赁政策目的是为了维持房地产稳健发展,并不是单一的针对高房价。至少从专业机构的判断上,这个政策是利好性的,是对于地产稳定发展有利的,毕竟他带给了我们更多人公平的机会和生活的改善。但是我心中依然有一个疑虑,政策本身是好的,但是到底能执行到什么层面还得看政府利益导向到哪里,具体落地到哪里。

         我首先问几个问题:国家出台的政策目的是为了什么?是为了抑制高房价?为了解决大城市更多群体有房住的问题?还是如研究院所说的建立一个新的城市居住模式?

         下面我从上面讲的地产政策对比分析,就会发现很多问题。如果从刺破高房价的这角度上讲,似乎说不通。因为高房价的根源是高的地价,但是目前地产供给端的政策主要涉及到了金融控制、限购/限贷/限售等等,但是没有一条涉及到限制地价,这种隔靴搔痒的方式,对房价于事无补啊!而且从一个细节来说,这个政策最直接的结果是人们对的判断是租售同权之后,更好租了,不少的客户依然去买,似乎并不能减少够买的热情!如果是为了解决有房可住的问题,那么为什么不在“农民在宅基地上建的房子可以入市,小产权房子的合法化,商办房的商改住等等方面去调整。如果真的执行了租售同权,我又想知道如果一个学校一年只有500个学生名额,而租房和买房的孩子超过了500,那么到底收谁的孩子,不收谁的孩子?这到底怎么能同权?同权不能就是一句话吧!还有一个细节,这次租赁制度虽然说是多元机构作为载体,但是主导者依然是国企。国家一方面压制地产销售,一方面促进租赁市场,如果操控不好由国企主导的局面变了味,是不是又回到了计划经济时代的住房政策?部分地区低价的土地推出,如果延伸到范围,地方政府的大大减少啊,那地方政府财政收入怎么来?是继续伸手拿老百姓的,还是国家从上而下支持。亦或是开始征房产税,进行新的一轮盘剥。如果到那时候真的这样了,当时的市场就适合房产税么?

     所以我们7月份出台的租赁政策,涉及到地方政府的莫大的利益,到底地方执行不执行,执行到什么程度都不可而知,有太多的未知性。但是我不否认他是一个好政策,但是落地还得交给时间去验证。我觉得对待这件事,我们保持平衡的心态。

    最后我想说一句话:刚需的朋友们,需要住房就买吧;投资炒房的朋友们适可而止吧!



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