[摘要] 著名经济学家、清华大学苏世民项目主任李稻葵教授就宏观经济走势作了主题演讲，他认为这一轮房地产调整恐怕不能够短时间调整过来，尽管9月底限购政策已经基本退出，但他仍认为这一轮调整时间比较长，或将需要两年甚至于更长的时间。
著名经济学家李稻葵
10月28日下午，第十二届中国财经风云榜暨第五届地产金融创新峰会在北京（楼盘）召开。本次论坛主题为“大并购时代启航”，著名经济学家李稻葵、住建部政策研究中心主任秦虹、华远地产(600743,股吧)董事长任志强、首创集团董事长刘晓光等经济学领域精英、地产行业一线大腕齐聚一堂，就地产新经济时代的话题展开深度思考与交流。和讯房产全程进行了报道。
会上著名经济学家、清华大学苏世民项目主任李稻葵教授就宏观经济走势作了主题演讲，他认为这一轮房地产调整恐怕不能够短时间调整过来，尽管9月底限购政策已经基本退出，但他仍认为这一轮调整时间比较长，或将需要两年甚至于更长的时间。以下是他的演讲实录：
李稻葵：谢谢主持人，各位来宾、房地产大佬大家下午好！
今天的论坛议题非常重要，房地产。房地产此时此刻的敏感度、影响力比3、4年前增长速度比较高的时代更大一点。主持人刚才提了很好的问题，明年的货币环境，要回答这个问题视角打开一点，不能就变量谈变量可能谈不清楚。今天交流两个方面的想法：
一，整体增长态势。当前中国经济以及未来一两年到底处在什么样的增长环境增长的区间，这个问题如果搞不清楚，就无法预判政策变化以及金融影响。
二，未来若干年金融会对经济尤其是房地产产生什么样的影响？
一，经济增长态势。现在基本上两派观点：
一派观点在我看来比较占主流的，认为中国经济正在下台阶，从过去两位数增长逐步往下走，有人讲不出两三年中国经济可能会步入到6时代，从7%降到6%，这一派人的主要论据是什么？是供给方。就是他们看到中国经济的人口在逐步的老龄化，农村的剩余劳动力在逐步的减少，新加入劳动大军的劳动力的人数在逐步减少。有人甚至讲，再过一两年中国劳动大军的总数将达到峰值，主要从供给方，从生产方谈这个话题。
另外跟这个相关的另一个论据是什么，中国经济的收入水平逐步提高，因此我们跟发达国家之间的差距在缩小，因此我们生产效率的空间在压缩。我不同意这一派观点，尽管这派观点占主流。我的观点属于第二类，可能是少数派。
第二派观点，当前中国经济的增长速度的下滑，主要是短期的周期性的或者是结构性的。如果大家在经济调整中做对事情，包括金融，中国经济有可能走出一条U型曲线，现在开始到未来两三年增长速度有所下降，甚至低7时代。如果调整到位会往回走，回到中期甚至高期时代，甚至略微超过8%。
我的理由，首先要看到中国经济目前人均的发展水平仍然是非常之低，我们现在是美国人均GDP的20%，这20%是经过汇率调整的，我用的是人民币的购买力评价，而不是市场汇率。如果是市场汇率那是15%以下。就是按照购买力评价，抬高了我们的汇率之后我们的人均水平只有美国的20%。在这个发展阶段给定我们的储蓄率仍然是非常高的。我们应该跟谁比？应该跟储蓄率非常高的，发展水平比较低的国家比。那是谁？韩国、日本、台湾地区，30年前、40年前的水平。那些国家处在这个阶段，储蓄率比较高，同时人均水平比较低，他们还有10年的8%以上的增长空间可以挖掘。
第二个论据必须要回答，这一轮的经济的增速下滑原因何在？既然根据刚才我的个理由，不是增长潜力下滑，而是短期的周期性的结构型因素带来的。那么是哪些结构型因素？这里面主要是两个因素，一小一大。
小的因素是国际环境。国际环境由于这几年整体上讲世界经济增长速度从过去的降到了4%左右，甚至发达国家更低一点。所以整体上讲对中国经济从出口拉动力是大幅度下降，再加上我们的经济体到今年年末将达到10万亿美元的大型规模，我们5年前才刚刚是5万亿美元，由于汇率的变化，由于我们的通胀，由于增长速度的三个因素叠加，使得现在是十万亿美元。一个十万亿美元的经济体，相当于美国GDP的65%到70%，靠出口拉动的动力越来越小了。就好像我们是一部汽车，汽车的增重量不断上升，发动机却没有增加马力。这个因素对中国经济略有影响，但是影响不大。从贸易顺差来讲，今年仍然能够达到2.7%左右，就是纯粹靠外贸拉动中国经济的部分，2007年是8.8%。
大的因素主要是房地产的调整。房地产调整对中国经济的下滑是非常明显的。我个人算过一个数字，假如今年从1月份到9月份，房地产投资开发力度增长速度不是12%，这是统计局公布的数据。房地产的投资增速不是12%，而是跟整个固定资产的增速是齐平的，是16%。那么我们的宏观经济的增长速度，从1季度到3季度累计就会上涨0.3%，就从现在的7.4%上升到7.7%。请大家注意，0.3这个数字听起来很小，可是在今天大家神经高度紧张，对每一个0.1个百分点都高度关注的时代下，0.3的心理落差是非常巨大的。所以我的基本观点是房地产这一轮的调整直接影响着我们的GDP的宏观增长。
下一个问题了，到底房地产还需要多少时间能够进入到一个比较稳定的房价和销售量都能够稳定甚至于略有上升的这么一个阶段呢？这个问题各位房地产大佬你们会有很精彩的观点，我期待听你们的观点。
我个人做了一点非常粗浅的研究，我个人基于粗浅的研究，我的倾向性的观点，我认为这一轮房地产调整恐怕不像2008年末到2009年大概几个月能够调整过来，尽管9月底限购政策已经基本退出，我的观点是这一轮调整恐怕时间比较长，我倾向性的意见正在做研究，恐怕需要两年甚至于更长的时间。主要理由是两个：
个理由，城里人的基本住房需求已经得到了满足，人均住房面积34平米，89%的家庭都有自己的住房，10%几的家庭有两套房甚至更多。
第二个理由，为什么房地产调整这一次不简单，这就要引到金融话题了，就是这一轮的房地产金融环境跟以前不一样了。老百姓的投资，自己个人财富投资或者保值增值的兴奋点已经从房地产投资转向了金融投资。我经常说的一个例子就是，理财产品，网上操作的理财产品，现在轻而易举180天的，90天的，达到了4.8%、4.9%，甚至5%的利率基本上没有风险，也不费劲，网上操作就行了。通胀现在是2%多一点，尽管明年还有一点通胀压力，取决于农产品(000061,股吧)价值。但是总的说来我们的实际利率基本上是零风险的实际利率，达到了3%。中国经济我们老百姓享受这种3%的利率的幸福时光还不多，刚刚来到我们老百姓生活中间，这3%的实际利率是很高的。国际上经常就是1%、2%，所以我的观察老百姓的兴奋点已经逐步地从投资于房地产保值增值转向了金融投资。
进入到金融话题。我的观点是，金融不能眼睛只盯着货币政策，尽管我认为由于目前整个房地产的调整，整个增长的下滑压力还是比较大的，因此明年甚至于后年，整个的货币政策可能会定向调整，对单个产业，包括房地产提供一定的金融的支持，包括首次买房的或者是改善性住房的贷款利率会有所调整，我指的政策取向，而不是实际发生，落地还需要时间，货币政策有定向的调整。但是大家一定眼光放得远一点，放得开一点，金融正在发生聚变，金融业，金融改革这两者正在发生聚变，为什么两三年请大家做好准备，金融业的聚变将会带来房地产的方方面面的改善，什么变化？我总结这么几条变化。，利率市场化，相信未来三年一定能够兑现，洋行已经宣布了，两三年实现市场化，存款利率逐步放开，存款利率放开意味着老百姓通过把资金放在银行获得的回报还会有所上升。第二，利率市场化以后银行业竞争更加激烈，这带来一系列有益的变化。第二个变化，资产帐户正在逐步放开，还有一个没有实现的变化，沪港通，这五六百支股票是蓝筹股，影响股指的股票。香港都在讨论沪港通对他们的影响，它们万事俱备，等着沪港通枪声一响，就瞄准了银行股还有其他金融股。所以沪港通将使得中国股市的估值跟估计上接轨，目前是太低，尤其是金融股太低了。
沪港通作为金融是一个举措，还有一个举措会影响我们的估值呢？现在据我了解，金融监管部门正在试点，允许一些百姓把资金放到国外去投资，这就使得国内国外的这两个市场进一步接轨。同时，在资本帐户开放的大范畴下，还有一个非常重要的变化，就是国外的资金正在想方设法涌入境内，大家关注不关注外交的变化。比如近两年领导人到欧洲访问，不管德国、法国、英国，对方提出一个要求，几年前没有想过的，就是要求在法兰克福在伦敦，巴黎设置人民币交易中心，这个以前没有想到过。
国际上除了美国之外，美国有国家利益在里边，除了美国之外其他国家都盯上了人民币交易中心这个美差，因为它们希望把本地金融业能够扶持上去。所以我相信五年之内，尤其是欧洲甚至澳大利亚的中心将建立起来，事实上将带来一个静变化，就是国际上投资者把美元、欧元、日元换成人民币给我们带来，我相信有这么一种可能。人民大学做了一个报告，五年左右时间人民币将成为第三大货币。这是金融的变化。金融还有一个非常重要的变化，就是债券市场打开。有非常重要的机遇，地方债，由于《地方法》修改了，有条件的地方政府可以发债了。跟各位有什么关系呢？关系太密切了，很多地方政府如果可以发债，就不用通过投资平台去银行借钱了。那么银行贷款利率就在一定程度上讲就有可能下降，这对于我们买房子的，对于房地产行业而言都是重大利好。再比如说，政府的国家债目前发的很少，目前国债不算开发银行的债，就是纯的财政部的债仅仅占到GDP15%，这个里边的文章大有可为，可以适当提高，这是我个人的观点。再比如说银行正在摩拳擦掌，想把自己手中一部分资产，包括房屋资产打包上市变成债券，这样银行可以更好的拿出现金贷款，这一系列变化都给我们融资渠道打开一个局面。
讲了这么多，金融方面的变化就是一条，金融正在发生聚变。金融发生聚变最后结果是什么？无非是让我们百姓感到有更高的产品，百姓能够有更高投资渠道。第二，让相关企业，包括房地产企业有更多的融资渠道。第三，由于金融变化，利率变化，整个市场的估值都会变化。因为金融不光是杠杆，金融还是一个标杆，一旦这个市场的成型利率变化，一旦市场利率变化，整个企业的未来价值都会重估。在这个大背景下，今天讨论房地产行业的重组、并购，我想是非常非常的及时。所以总的说来两句话：一，增长，我相信现在尽管有增长下滑的压力，但是总的来说我的观点是U型变化，如果调整到位是一个U型变化。二，金融正在酝酿巨大变化，我呼吁大家不仅要关注，而且各行各业的大佬们一定要做好准备，在这一轮金融聚变中心应该有所作为。
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